Kapıcı Dairesinin Kiraya Verilmesi — Oybirliği ve Yargıtay Kararları Işığında Doğru Uygulama

Kapıcı Dairesi Nedir ve Kimindir?

Apartmanlarda veya sitelerde yer alan kapıcı dairesi, genellikle binanın ortak alanları arasında sayılır.
Tapuda bağımsız bölüm olarak kayıtlı değilse, bu daire tüm kat maliklerinin ortak mülkiyetindedir.
Dolayısıyla, tek bir kat maliki veya yönetim kurulu bu daire üzerinde tek başına tasarrufta bulunamaz.

Kapıcı dairesinin kiraya verilmesi konusu, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda “önemli yönetim işleri” arasında değerlendirilmiştir.
Bu nedenle, alınacak kararların geçerli olabilmesi için kat maliklerinin oybirliği gerekir.

Kat Mülkiyeti Kanunu Ne Diyor?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 45. maddesi, ortak alanların kiraya verilmesi gibi işlemlerin ancak kat maliklerinin oybirliğiyle alınacak kararla mümkün olabileceğini açıkça belirtir.
Yani, bir malik dahi bu karara “hayır” derse, kapıcı dairesinin kiraya verilmesi kararı geçersiz sayılır.

📘 Resmî mevzuat bağlantısı:
👉 Kat Mülkiyeti Kanunu (Resmî Mevzuat)

Yargıtay’ın Görüşü ve Emsal Kararlar

Yargıtay, birçok kararında kapıcı dairesinin kiraya verilmesi için oybirliği şartının altını çizmiştir.
Bazı önemli içtihatlar şu şekildedir:

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 2020/7809 E., 2020/10390 K.
Bu kararda, kapıcı dairesi gibi ortak alanların kiralanmasının yalnızca kat maliklerinin oybirliğiyle alınan kararla mümkün olabileceği vurgulanmıştır.
Aksi halde, yapılan kiralama işleminin geçersiz olacağına hükmedilmiştir.
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 2005/666 E., 2005/1889 K.
Bu kararında, “Kat Mülkiyeti Yasası’nın 45. maddesi gereğince ortak yerlerin kiraya verilmesi oybirliğiyle mümkündür” denilmiştir.

Bu kararlar, kapıcı dairesi kiralamalarında yönetimlerin dikkat etmesi gereken en temel hususları göstermektedir.

Uygulamada Nasıl Karar Alınmalı?

Kat Malikleri Kurulu Toplantısı Yapılmalı
Kapıcı dairesinin kiraya verilmesi gündeme alınmalı ve toplantı duyurusu tüm maliklere gönderilmelidir.
Oybirliği Sağlanmalı
Kararın geçerli olabilmesi için toplantıya katılan veya katılmayan tüm maliklerin oybirliği gerekir.
Bir kişi bile karşı oy kullandığında karar geçersiz sayılır.
Karar Defterine Kaydedilmeli
Alınan karar, toplantı tutanağına işlenmeli ve karar defterine imzalarla birlikte eklenmelidir.
Kira Geliri Ortak Giderlere Aktarılmalı
Kiralamadan elde edilen gelir, yönetim hesabına yatırılmalı ve kat maliklerinin arsa payı oranına göre giderlere katkı olarak kullanılmalıdır.

Kapıcı Hâlen Dairede Oturuyorsa?

Eğer kapıcı iş sözleşmesi gereği bu dairede kalıyorsa, kiraya verme işlemi öncesinde iş ilişkisinin bitmiş olması gerekir.
Kapıcı hâlâ görevdeyse veya iş sözleşmesi devam ediyorsa, o daireyi üçüncü kişiye kiralamak hukuken mümkün değildir.

Bu durumda, kapıcının barınma hakkı iş ilişkisinin bir parçasıdır ve keyfi şekilde sonlandırılamaz.
İş sözleşmesi sona erdiğinde, kapıcının daireyi boşaltması talep edilebilir.

Reaps Yönetim’den Profesyonel Destek

Reaps Profesyonel Site Yönetimi, Antalya’nın tüm merkez ilçelerinde (Muratpaşa, Konyaaltı, Kepez, Aksu) apartman ve site yönetimi hizmeti sunar.
Kapıcı dairesi kiralamaları, aidat takibi, bakım planlamaları ve hukuki süreçler dahil olmak üzere tüm yönetim hizmetlerini Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygun şekilde yürütür.

Ayrıca, genel kurul kararlarının hazırlanması, toplantı tutanakları, vekalet örnekleri ve karar defteri düzenlemeleri gibi teknik işlemler konusunda da yöneticilere destek sağlanır.

🔗 Hizmetlerimizi inceleyin:

📍 Adres: Etiler Mahallesi, Evliya Çelebi Caddesi No:15/7, Muratpaşa / Antalya
📞 Telefon: 0501 062 62 96
🌐 reapsyonetim.com